In un precedente articolo abbiamo accennato alcune nozioni sulla disciplina e sulla definizione del contratto di locazione turistica.
Vi sono, tuttavia, molti adempimenti da approfondire in materia.
Adempimenti burocratici
La sottoscrizione del contratto
Ai sensi della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 è necessario stipulare un contratto tra proprietario e ospite che contenga tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la restituzione delle chiavi.
La forma del contratto
Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità.
Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
Registrazione del contratto
Questo adempimento è correlato ai termini del contratto. (Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa Parte II – art. 2-bis – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso. Locazioni o affitti di immobili. In vigore dal 1 gennaio 1998. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno).
- La registrazione del contratto di “locazione a uso turistico” è necessaria solo se la durata supera i 30 giorni. In questo caso, è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
- Sotto tale durata la necessità non sussiste.
Eccezione
Se le stesse parti concludono diversi contratti di locazione turistica, ognuno con durata inferiore a 30 giorni, ma – sommandoli – la durata complessiva supera questo termine nell’arco di un anno solare, allora scatta l’obbligo di registrazione.
Termini per la registrazione
L’obbligo di registrazione del contratto impone che questa venga effettuata entro 30 giorni dalla stipula (seenò?).
Tale incombenza va corredata di un pagamento: il pagamento dell’imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito per importi non inferiori a 67 euro, salva la cedolare secca.
La denuncia alle autorità
Nonostante il carattere non imprenditoriale, è fatto obbligo per il locatore è quello di effettuare la denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. (v. circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023 del Ministero dell’Interno, diretta a tutte le Questure).
Questo onere è imprescindibile, specialmente se l’affitto ha come controparte cittadini extra UE o apolidi, non importando la durata della locazione.
Alloggiati web
Recentemente le pratiche in merito sono state snellite, potendosi svolgere molto più praticamente online, sul sito della Polizia. Qui spieghiamo cos’è Alloggiati Web e come funziona.
Comunicazione a comune, provincia, regione
Di norma, non essendo questi appartamenti delle vere e proprie attività ricettive – come le strutture alberghiere o extra-alberghiere – non sussiste l’obbligo di comunicare la presenza di ospiti a questi tre enti.
Ci sono casi in cui, però, comuni e regioni possono, previa delibera, richiedere invece tale notifica a fini statistici.
La cessione di fabbricato per i cittadini extra UE
L’ordinamento italiano prevede una doppia disciplina:
- Sui soggiorni brevi: si richiede la comunicazione delle variazioni di alloggio delle persone – ex art. 109 TULPS.
- Sui soggiorni di lunga durata: si richiede la “cessione di fabbricato“, ex art. 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla legge n. 191/1978 e successive modifiche. Questa normativa sostituisce quella del TULPS ogni volta in cui l’alloggio assume carattere “abitativo”. Ciò perché, il carattere abitativo supera la durata di un mese e conferisce all’utilizzatore la facoltà di uso e godimento esclusivo del bene tipiche del proprietario, dell’usufruttuario e del locatore.
Conseguenze della mancata comunicazione agli organi di Polizia
Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.
