La nuova Direttiva Europea e il «Decreto Anticipi» in vigore dal 1 gennaio 2024 daranno i primi risultati entro la fine dell’anno, evidenziando la necessità di un patentino che attesti le competenze dei Property Manager.
Il 29 febbraio 2024 il Parlamento Europeo ha adottato in via definitiva i nuovi requisiti sulle modalità di raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione a breve termine. Questo regolamento, approvato con 493 voti favorevoli, 14 contrari e 33 astensioni, entrerà in vigore due anni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’UE. Parallelamente, il “Decreto Aiuti”, in vigore dal 1 gennaio 2024, ha introdotto modifiche normative significative per le locazioni brevi a scopo turistico e il regime fiscale applicabile.
Il nuovo regolamento UE
Il nuovo regolamento UE mira a promuovere un’economia delle piattaforme online trasparente e responsabile, proteggendo i consumatori dalle offerte fraudolente. La legge di bilancio italiana, invece, ha introdotto nuove aliquote per il regime fiscale della “Cedolare Secca” e obblighi di segnalazione per i locatori che operano in forma imprenditoriale. Nonostante queste normative, la regolamentazione dei Property Manager rimane un punto critico.
Il mercato degli affitti
In Italia, il mercato degli affitti brevi è molto dinamico, posizionando il Paese al terzo posto dopo Stati Uniti e Francia per numero di unità immobiliari offerte su Airbnb. Sono disponibili circa 300.000 case e appartamenti completi, oltre a 100.000 stanze in immobili condivisi per affitti brevi. Sebbene le nuove normative siano state introdotte, l’impatto immediato sul numero di unità disponibili è limitato, anche se potrebbe scoraggiare nuovi ingressi nel settore.
Il fenomeno delle case vuote
Il fenomeno delle case vuote sta alimentando il mercato degli affitti brevi, con un aumento del 13% degli annunci online tra marzo 2023 e marzo 2024. In questo contesto, la professionalizzazione del settore diventa essenziale.
La figura del Property Manager
In questo contesto economico e normativo, la figura del Property Manager, o “gestore di proprietà”, assume un’importanza crescente. Questo ruolo è cruciale nel mercato degli affitti brevi, ma attualmente manca di una regolamentazione specifica. Il Property Manager si occupa della gestione delle locazioni per conto dei proprietari, curando prenotazioni, manutenzione e comunicazione con gli ospiti. L’assenza di standard ufficiali per questa professione ha creato un panorama eterogeneo, in cui chiunque può definirsi Property Manager, indipendentemente dalla formazione o dall’esperienza.
Il Rent to Rent
Il modello di business del Rent to Rent, dove un intermediario affitta una proprietà per poi subaffittarla a terzi, si intreccia sempre più frequentemente con l’attività dei Property Manager. Questi professionisti non solo gestiscono gli aspetti operativi della locazione, ma devono anche affrontare le complesse dinamiche normative e fiscali. Le nuove leggi europee e italiane, pur mirate a regolamentare il mercato e garantire trasparenza, non regolano direttamente la figura del Property Manager, lasciando un vuoto significativo.
Il numero di professionisti
Il numero di professionisti che operano stabilmente in questo settore non è certificato: secondo le stime delle associazioni di settore, il numero di addetti associati supera le 20.000 unità. Altre fonti, invece, stimano che oltre 100.000 professionisti gestiscano un patrimonio immobiliare a scopi turistici di oltre 650.000 abitazioni.
L’accademia di formazione
Francesca Rizzo, una delle prime donne italiane a entrare nel mercato degli affitti brevi, dal 2019 dirige un’accademia di formazione specifica per l’attività del Rent to Rent. È chiara sulla questione:
Il “Decreto Aiuti” non risolve del tutto il problema degli affitti brevi; è necessario canalizzare questa attività verso una maggiore professionalizzazione attraverso una certificazione delle competenze. Introdurre un patentino che attesti le competenze dei Property Manager aiuterebbe molto il mercato.
Il codice Ateco per i manager
Nel disegno di legge appena approvato dal governo, era stata proposta l’istituzione di un codice Ateco specifico per i Property Manager, che attualmente utilizzano il codice generico di “gestione di condomini e immobili per conto di terzi”. «La proposta, però, non è stata inclusa nella legge finale. Un codice Ateco specifico avrebbe sicuramente aiutato a chiarire la reale composizione di questa figura professionale, che opera in un mercato dal valore di oltre un miliardo e mezzo di euro», afferma Rizzo.
